Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb machen schnell über 10% der Gesamtsumme aus. Größter Brocken ist dabei in der Regel die Grunderwerbsteuer. Der Immobiliendienstleister McMakler hat nun 6 Tipps zusammengestellt, mit denen Käufer bei dem größten Posten der Kaufnebenkosten sparen können.
Die Grunderwerbsteuer macht beim Immobilienkauf nicht selten fünfstellige Summen aus. Und erst wenn die Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer begleichen, werden sie als neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. In welchen Situationen Käufer die Grunderwerbsteuer jedoch sparen können und wann sie gar nicht anfällt, haben die Experten des Immobiliendienstleisters McMakler nun zusammengefasst. „Die Grunderwerbsteuer bringt viele Steuerfallen mit sich und auch der Notar wird nicht immer helfen können“, erläutert Lukas Pieczonka, Geschäftsführer von McMakler. Daher solle der Kaufvertrag immer vorab von einem Experten überprüft werden. Auch ein kompetenter Makler könne bei speziellen Fragen weiterhelfen und dem Immobilienkäufer mehr Sicherheit geben.
Tipp 1: Eigenleistung beim Neubau und getrennte Verträge
Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei einem Grundstückskauf mit einem Neubau gilt in Deutschland nicht nur der Wert des Grundstücks, sondern der Gesamtwert von Grundstück und Gebäude, auch Verkehrswert genannt. Für das Finanzamt ist der im Notarvertrag ausgewiesene Kaufpreis von Bedeutung. Wer ein bereits gebautes Haus kauft, kann das nicht trennen und muss Steuern für das Grundstück und das darauf befindliche Gebäude entrichten. Wer aber ein unbebautes Grundstück kauft um später ein neues Haus darauf zu bauen, kann die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung wesentlich reduzieren.
Wichtig ist laut McMakler jedoch, dass der Verkäufer des Bauplatzes und die Baufirma nicht in einer Beziehung zueinanderstehen und dass beide Verträge unabhängig voneinander abgeschlossen werden. Andernfalls sieht die Rechtsprechung vor, dass die Grunderwerbsteuer für den Gesamtkaufpreis von Grundstück und Haus erhoben wird. Weiterhin sollten die beiden Verträge zeitlich so weit wie möglich auseinander liegen. „Wenn Grundstück und Bauleistung vertraglich nicht getrennt werden können, gibt es noch eine Möglichkeit. Der Käufer verpflichtet sich zu einer Eigenleistung, sprich er verlegt die Böden selber oder streicht die Wände. Dann kann er Teile der Grunderwerbsteuer sparen, weil die Bemessungsgrundlage reduziert wird. Außerdem spart er sich so die Handwerkerkosten“, rät Pieczonka.
Tipp 2: Mobile Extras aus dem Kaufpreis herausrechnen
Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gelten lediglich das Grundstück und das Gebäude mit dem Inventar, welches fest mit dem Gebäude verbunden ist. Gegenstände, die ausgebaut und wieder woanders eingebaut werden können, werden dagegen nicht besteuert. „Wer also eine Bestandsimmobilie kauft und von den früheren Eigentümern sogenannte bewegliche Extras, wie Einbauküchen, eingebaute Essplätze, Kamine, Gartenmöbel, Markisen oder Saunen übernimmt, kann durch eine kluge Vertragsgestaltung die Grunderwerbsteuer senken. Diese mobilen Extras und deren Wert sollten im Kaufvertrag gesondert gelistet sein. Das senkt die Bemessungsgrundlage für die Steuer“, fügt der Geschäftsführer von McMakler hinzu. Liegt der Wert jedoch über 15% des gesamten Kaufpreises werden Finanzämter oft misstrauisch. Daher sollte man sich sämtliche Rechnungen und Belege vom Verkäufer aushändigen lassen und bei Nachfrage dem Finanzamt vorlegen.
Tipp 3: Art der Maklerprovision
Die Maklerprovision ist der Lohn, den der Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Für den Käufer wäre es dabei von Vorteil, wenn die Provision in Form der Käufercourtage gezahlt wird. Verkäufer, die Maklerprovision zahlen müssen, tendieren dazu, ihre Unkosten durch den Immobilienpreis auszugleichen. Durch einen höheren Kaufpreis wäre wiederum die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer höher und der Käufer zahlt letztendlich mehr.
Tipp 4: Instandhaltungsrücklage herausrechnen
Eine Instandhaltungsrücklage dient der langfristigen Erhaltung einer Eigentumswohnung. Diese Ersparnisse werden vor allem für Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet. „Beim Kauf einer Eigentumswohnung muss der neue Eigentümer häufig den Anteil des Verkäufers, den dieser an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft hat, übernehmen. Es empfiehlt sich als Immobilienkäufer den Anteil der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert auszuweisen, dann kann er ebenso an Grunderwerbsteuer sparen“, sagt Lukas Pieczonka.
Tipp 5: Keine Grunderwerbsteuer zahlen
Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) regelt auch, in welchen Fällen Immobilienkäufer von der Steuerlast befreit sind. So wird bei Erbschaft und Schenkung der Immobilienkauf lediglich über die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer besteuert. Verwandte ersten Grades, also bei Verkäufen zwischen Eltern und ihren Kindern, Großeltern und ihren Enkeln und auch zwischen Ehepartnern bleibt der neue Eigentümer von der Besteuerung verschont. Wird allerdings eine Immobilie zwischen Geschwistern verkauft, wird die Grunderwerbsteuer fällig. Wenn der Preis beim Erwerb einer Immobilie unter 2.500 Euro liegt, sieht der Gesetzgeber ebenso keine Besteuerung vor.
Tipp 6: Grunderwerbsteuer absetzen
Wer eine Immobilie betrieblich nutzt und damit steuerpflichtige Einkünfte erzielt, kann die beim Kauf gezahlte Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen. Die Absetzung des kompletten Betrags erfolgt dabei nicht auf einmal, sondern muss über die Nutzungsdauer aufgeteilt werden. Auch wenn das Objekt vermietet wird, kann die Grunderwerbsteuer später als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Quelle: mh (ImmoCompact - Das Fachmagazin für die Immobilienwirtschaft 05. September 2018)